南京老城,下一盘大棋!头条

// 2020-11-10
冯 芃摄 邵 丹摄 老城,是一座城市的起源和灵魂。 回望南京2000年的建成史中,依傍着秦淮河、明城墙和长江而生的老城始终是这座城市的主角。 城市正在创造新的历史。一批...

冯 芃摄

邵 丹摄

老城,是一座城市的起源和灵魂。

回望南京2000年的建成史中,依傍着秦淮河、明城墙和长江而生的老城始终是这座城市的主角。

城市正在创造新的历史。一批中国城市加速崛起,在世界舞台崭露头角。离南京300公里外的上海,正在建设全球卓越之城。作为长三角重要一“角”的南京,举全城之力打造“创新名城 美丽古都”。作为我国东部重要中心城市,南京要匹配一座什么样的老城?

未来五年,至关重要,尤其对大城市的老城而言,面临重要窗口期,如一脚踩空,则百步难回。

放眼全国大城市,南京老城的活力一直稳居前列。就城市内部而言,上一个五年,可以说南京的新区新城城市亮点纷涌,成为新的增长极;那么,下一个五年,彰显城市鲜明个性,加快新旧动能转化,南京必须期待更多“老城贡献”。在“十四五”,乃至更长期的城市发展战略中,以老城为核心的主城将被赋予什么样的地位,该发挥怎样的作用,是一道必答题。

1

“城区强”,是南京城市发展的显著特征。改革开放四十多年来,南京主城区一直是经济社会发展的主战场。主城中的四区,玄武、秦淮、建邺和鼓楼区,面积总和260平方公里,以全城3.95%的面积,贡献了南京经济的三成份额。2019年,四城区地区生产总值和为4876.22亿元,占南京地区生产总值的34.75%。如果再加上雨花台和栖霞,那南京六城区的经济占全市份额超过四成。无论是省内的苏州,还是长三角的杭州,其主城的经济实力和主城的功能配套,包括主城人口,一时还难以与南京主城相提并论。

中国被视为全球最大的市场,如果想感受这个最大市场最密集的商业空间,那就来南京吧。在秦淮、玄武和鼓楼三区毗邻交界处0.4平方公里的新街口步行商业街区,商业面积达到100万平方米,集聚了30家1万平方米以上的大中型商业企业,这里是全国商业载体最为密集的区域,超过上海南京路和北京王府井。

新街口的空气中不仅飘荡着奶茶和咖啡的香味,还有财富的味道。这里的年营业额超过300亿元,税收超50亿元。2019年,德基销售保持两位数增幅,销售额达到112.4亿元,居全国商场单体店之首,2019年全国重点百货商店零售额前十强,南京新街口独揽三名。

强大的现金流背后是巨大的人流量。2条地铁,24个出入口,50条公交线路,新街口街区单日客流量达30万人次,重大节假日客流量达100万人次,全年客流量过亿。

新街口是南京城市的象征,是观察南京老城的窗口。过去两年,新街口商圈的销售增幅分别达到11%、12%。90岁的新街口仍保持高速增长,且增长还在加速。上述数据有力地说明,南京老城区城市功能强大,交通、人流、资金等发展要素仍在向中心城区集聚。

集纳了四区商业精粹的新街口,还在强劲生长。四大主城区同样在成长,四区在南京经济总盘中的份额,持续增加。从2014年到2019年,四城区GDP占全市GDP的比重从32.7%增加到34.75%。

老城的分量,越来越重。

2

相比于人们惊诧于新城新区拔地而起,一天一个模样变化巨大,南京老城的变化润物无声,却打动人心。这座老城前进的步伐从未停止。

过去5年,南京四区城累计整治老旧小区909个,面积1874万平方米,5503栋,惠及21.78万户居民。

行走在那些有着二三十年甚至更长年景的旧小区,只见路面整洁,绿植鲜活、车棚有序,处处显露出岁月静好之意。曾经碰到一位汽车厂退休的老居民,她说在小区出新前的好多年,她从未主动邀请过老朋友和外地的亲戚来家做客。她担心小区的破败会丢尽她的脸面,她不愿意被认为在南京过得很失败。小区出新后,她像迁居新居一样八方邀约,她说这以后她心里再也没有买不起新房的无奈。

让更多普通人生活在整洁有序、配套到位的环境里,是一座城市的体面。

过去十几年,南京实施了三轮大规模棚户区改造,有18.2万户居民迁入新居。大量城里的居民过上有着单独卫生间,有着抽水马桶的城市文明的生活。

在老城区,已签订两千多部老旧小区加装电梯协议,完工投用上千部。在百姓呼声很高、推进艰难的民生工程上,南京老城先行先试成为示范。

老城容颜的改变显而易见。玄武的北京东路,秦淮的太平南路,鼓楼的华侨路,这些知名的主干路老街区大变样。改造过的片区,带动沿街店家主动装修升级。老城的变化在持续扩展。漫步在众多不知名的背街小巷,时常撞见街头的小景,转角的创意。十字路口等红灯,路边的大花盆里,鲜花爬藤高低错落,红黄青紫满眼是画。

老城越来越讲究。

3

最大的讲究是把老城用起来。

在百度搜索硅巷一词,跳出来的信息几乎都与南京有关。南京是国内第一个大规模发展硅巷的城市。利用主城区的老校区、老厂区和传统街区,集聚科教创新资源,打造出集约紧凑、产城一体、创新创业活跃度高的硅巷,是南京建设创新名城的一大创举。这个起源于纽约中心的名词,在南京老城遍地开花。

硅巷的本质是活化利用城市老空间,纽约中心的“硅巷”据说已经成为继“硅谷”之后,美国发展最快的第二大互联网和移动信息技术中心地带。

仅用一年多时间,在老城秦淮,硅巷累计新增科创载体50多万平方米、入驻科技型企业300多家。在鼓楼水佐岗,原先一家洗衣机的厂房变身万谷硅巷,5万多平方米的载体内引入120多家企业,有上市公司的华东区域总部,还有一半多是不到10人规模的初创期企业。在城东的紫金山脚下,南京野生植物综合利用研究院变成骥谷科技产业园。这座近万平方米的老楼,吸引了数十家企业进驻,包括一家新型研发机构。

这些从老城“冒”出的新载体,散发出独特的风韵气质。它们有着全新的功能配套,新式的办公环境,新的使用主体,周身焕发出“全新”的活力;而另一方面,它们又弥漫着历史的气息,远处的城墙,眼前的大树,头顶的屋檐,无时不在提醒它们的过去。经过岁月的洗刷,无论是精神上无形的感受,还是物质上的空间建筑,都耐人寻味。

用创新创业激活老城活力,南京正在探索前进。在城墙里,秦淮河边,紫金山下,古旧的街巷中,那些新生的空间,汩汩涌动着老城生长的活力。

4

在城市前进的步伐中,看得出老城的步履并不轻松。

从统计数据看,老城的人口在流失。2014年—2019年间,主城四区,除了建邺,常住人口逐年下降。根据统计学的统计方法,过去5年,南京总的常住人口增加了几十万,主城四大老城区中,建邺的常住人口增加了5万多人,而玄武,秦淮和鼓楼三区,5年常住人口的总和减少了39.64万人,其中包含一批具备较高消费能力和投资能力的高净值人群。

对这三区来说,最心痛的损失还是企业的流失。有的区自嘲本区是最大孵化器,企业发展到一定规模,就迁往郊区或新区新城。企业外迁的最根本原因是发展空间受限。经过三四十年城市建设,南京主城尤其是老城区,已经告别以空间增量扩张为主要特征的城市快速发展阶段。以玄武区为例,全区行政区域面积为75.46平方公里,扣除钟山风景名胜区,实际建成区面积39平方公里,再扣除红山森林动物园、聚宝山等几个较大公园,实际可建设面积为36.8平方公里,其中有25.5%,即9.36公里用于公共管理与公共服务设施用地,能用于经济发展的用地面积和载体容量极为有限。

在已建成的载体面积中,建成时间长、设施陈旧、功能不配套的低效楼宇较多,玄武,鼓楼等区的低效楼宇面积达到一两百万平方米,相当于一个城区高新区的规模。

新增空间极其有限,老城更新投入较大。老旧小区更新、街巷出新、非成套房改造、棚户区改造、危旧房消险加固……老城更新,即城市的新一轮改造面临的几乎都是前几轮改造啃不动的“硬骨头”,在土地运作上靠项目本身几乎都难以实现投入产出平衡。城市更新资金的挑战在南京尤其明显。早在10年前,南京就制定实施了《南京市历史文化名城保护条例》,整个老城纳入整体保护,大部分区域新增建筑都要遵守限制高度、限制容积率的要求。此外,长江沿岸,紫金山、幕府山等山脉周边,新增建筑也不能有损城市主要视觉廊道。

与以往的城市改造着眼于土地运作,以增加政府收入用于城市建设不同,当下的城区主政者已深刻意识到,以地产经营为核心的短期逐利后患无穷。在南京铁北片区等实施的老城更新项目中,绝大多数都要靠政府负债运作。政府负债改善百姓居住环境,为老城培育产业。从眼前算账,有的更新项目负债数亿,有的高达十几亿,从长远算账,环境改善,百姓安顿,产业发展了,依靠税收细水长流,终归能实现收支平衡,重要的是为城市续上了发展的活力。在严控政府负债率的背景下,老城更新务实的做法就是尽力而为,量力而行,一年接着一年干。

5

在老城更新的投入还跟不上产出的时候,我们依然要清醒地认识到老城是城市优势的资源,老城更新是城市未来发展的重要动能。

最近一篇重要文章介绍了我国中长期经济社会发展战略若干重大问题,文中提到,要增强中心城市和城市群等经济发展优势区域的经济和人口承载能力,这是客观规律。从城市的角度看,相应地也要增强中心城区的经济和人口承载能力。

从发展现状看,消费已成为我国经济增长的重要引擎,不断释放经济内需潜力,有赖于经济增长从投资拉动转向消费投资双驱动。电商的兴起并没有弱化实体消费,包括上海的静安黄浦等地,都在打造世界级商圈,这种地标式的城市场所,是任何国际大都市的喜好。

以新街口为代表的南京老城,不仅是南京,也是整个南京都市圈的消费重镇,2019年四个老城区的社会消费品零售额占全市比重超过一半。

对新街口消费者的大数据分析显示,新街口的消费者中35岁以下占比约56%,35岁—45岁客群占比约28%,外地客流占比约35%,而南京税收达10亿元商务楼宇就在新街口。南京都市圈的兄弟城市总是以离新街口的远近来判断一个区域的价值。无论是在南京的总体规划中,还是在市场的选择下,外界的认知里,新街口是城市中心的地位从未被撼动,老城依然是城市核心区。

6

老城的意义和价值非言语所能穷尽。在各城区招商引智推介现场,主持人详细列举老城在科教、人文、产业、交通等很多方面存在优势,但往往会忽略一点,那就是生活。南京的老城值得主持人大吼一句,“这里有你想要的生活。”如果说在一篇介绍南京的文字中,“活色生香”只能用一次,那这个词一定会落在老城。

走过上千年历史的演变,经过数十年现代城市建设,老城才有了现在的模样。哪里是公园,哪个门面是包子铺,哪里又有一个菜场,看似无意偶然的存在,都是各种要素合力选择的结果。

一个值得关注的现象是,在统计学意义上,南京老城中的三个城区,常住人口在下降,呈人口流出态势。但在一家通信运营商的大数据中,南京老城的常住人口并非在减少,而是有微量的增加。被通信运营商认定的常住人口是指在一行政区白天工作日停留的时长超过4小时,或晚上停留的时长超过4小时,这种计算方法把工作人口和居住人口都计算在内。这说明,南京老城还在增加就业岗位。

当企业因为空间和功能的局限而跑出主城时,也有企业因为想要留下员工,想要靠近客户而把企业迁回主城。

南京老城的城市功能较为完善,传统服务业和部分现代服务业具备一定能级。而未来,要实现产业的升级,就要实施城市的升级。近年南京已出台反哺老城政策,每年从南部新城和河西新城中拿出资金支持老城升级改造。

7

升级离不开城市空间的再造。老旧小区出新、或者说片区出新,要有意识地走向社区更新。其中的关键在于,要以近乎敬畏的心态践行“以人为本”,尊重产业规律。时间将告诉我们,“以人为本”绝不仅仅体现着执政温度,不仅仅是为官情怀,简单四个字蕴含着发展机遇,抓住了人的需求,就会衍生出巨大的经济效益。

老城更新,投入极为重要,而很多问题容易被指向是钱的问题,究其实质是选择的优先级问题。在上级和居民,视觉和实用,眼下和长远,轻巧和费事,这一对对的词之间,必须做出选择。

城虽老矣,并非就是“老城”守旧,老城的发展比在过往突飞猛进的建设时期更需要创新思维。所谓“尽力而行”,哪个点要“尽力”,哪里可以具体情况具体分析,哪条线必须止步,都需要相关人员“躬身入局”,实事求是,需要省市给予更多支持,敢于为基层担当。

老城的更新,以往更多体现在载体空间的更新,是否可以尝试创造条件为老城留下更多年轻群体。房产中介提供的信息表明,年轻人更愿意居住在地铁便利,休闲方式丰富的老城。虽然老城有大量出租房,不像新城新区要新盖人才公寓,但如果老城在更新片区能增加符合90后00后居住需求的新公寓,多提供一种选择,就会多一份吸引力。现在的小区有店面有服务配套,未来也可以有联合办公室,有创业空间,载体更新的价值最终要落实在老城的内涵式发展上。

老城更新,一个重大的课题是低效楼宇更新。在2007年12月28日,位于南京珠江路西端起点的金鹰大厦投用之前,南京还没有一座达标的甲级写字楼,当时河西CBD的写字楼,还有绿地紫峰,都不能达到国际高端客户对办公物业的要求。就是因为没有甲级写字楼,鼓楼区招商人员眼睁睁看着一家世界知名的会计事务所旁落他处。

走访两家改造过的楼宇,其中一家有望在今年突破1亿元税收,这两座“焕然一新”的楼宇在升级产业、提高楼宇税收的同时,还能在五到十年内收回改造成本并实现盈利。

更新低效楼宇,各区往往从自身拥有的大楼开始示范推动。不妨换个思路,瞄准那些黄金地段最具改造价值的楼,帮助产权人算好账,搭桥铺路,引进社会力量,再拿出政府的物业用于现有租户有偿过渡,为楼宇改造解决后顾之忧。在上海,不少楼宇虽旧,却不破不乱。物业后续服务的水平,产业运营的能力,城市更新需要全生命周期管理,这是老城要补上的短板。

8

南京的老城,曾是骄骄学子的天下。每次路过如今寂静的校园,总要探头张望里面的风景。夜间驶过北京西路,路边南京大学的几幢大楼灯光寥落,化学楼几乎整幢楼漆黑一片。以南京大学为中心,东西两侧不到2公里内,西有南京师范大学和河海大学原本部,东有东南大学原本部。夜色下,校园要比周边显得暗淡,周边的店铺要比城市其它街区的生意冷淡。南京老城高校密集,学校的主体早已迁往郊区的新校址,而老校区的利用貌似还未能提上议事日程。

高校在孜孜不倦为社会和城市的进步做出巨大贡献,但这些“打盹”的校园无论如何都是社会资源的巨大浪费。

那些历史悠久的大学校园是南京老城特别的风景。也许下一个五年,我们可以想象老城的校园里生机盎然,成为最能代表南京创新气质的独特风景。

长江,紫金山,玄武湖,老城南,颐和路,长江路,南京眼……彰显城市特色,向老城更新要高质量发展,这篇大文章才刚刚开篇。

1
联系我们